L'imposition des logements en propriété et des locations

Les acheteurs de biens immobiliers doivent s'acquitter de divers impôts. Quelle est leur charge fiscale par rapport à celle des locataires ?

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Les propriétaires immobiliers ont une plus grande marge de manœuvre que les locataires dans leur planification fiscale.

Locataires

(mei) Les locataires qui n'exercent pas une activité professionnelle à leur compte disposent d'une marge de manœuvre réduite dans leur planification fiscale, sauf en matière de prévoyance vieillesse. Celui qui investit au cours de son activité professionnelle dans le pilier de prévoyance 3a peut déduire ces montants de son revenu imposable et réduire ainsi sa charge fiscale. On peut également économiser des impôts avec les produits du 2e pilier et en prévoyant leur versement à l'âge de la retraite.

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Propriétaires de maisons

Pour les propriétaires immobiliers, la valeur locative propre de leur bien immobilier est considérée comme un revenu fictif, autrement dit comme un revenu en nature qui doit être imposé en conséquence. En règle générale, la valeur locative propre est réputée représenter environ 60-70 % du prix du loyer sur le marché. Pour un taux marginal d'imposition de 30 %, une valeur locative propre de fr. 12'000.- entraîne une charge fiscale plus élevée d'environ fr. 3'600.-, même en l'absence d'un revenu en espèces correspondant.

Il est par de ce fait recommandé de réduire le plus possible la valeur locative propre par des débours déductibles ». C'est par exemple possible avec une planification judicieuse des travaux de rénovation. En échelonnant les travaux de rénovation, il est possible de maintenir à un bas niveau le produit d'un bien-fonds imposable, pendant plusieurs années. La déduction forfaitaire peut au moins être revendiguée pendant les années où aucune réfection n'est effectuée. Cette déduction dans le canton de Berne et dans d'autres cantons est de 10 % de la valeur locative propre dans le cas de propriétés existant depuis moins de 10 ans et de 20 % dans le cas de propriétés plus anciennes. Les années où des rénovations sont au programme, il est possible de déduire les frais effectifs. Les personnes qui partent à la retraite devraient possible faire effectuer toutes les rénovations nécessaires tant qu'elles sont encore dans la vie active, car les possibilités de déductions fiscales pour rénovations sont plus intéressantes avec un revenu plus élevé et un taux marginal d'imposition logiquement plus élevé.

Il est également possible de déduire fiscalement les intérêts hypothécaires du revenu imposable. Dans le cas d'une dette hypothécaire de fr. 300'000.- et d'un taux d'intérêt de 4 %, la charge d'intérêts annuelle de fr. 12'000.- peut être déduite des impôts. Il ne faudrait cependant pas perdre de vue l'éventualité d'une augmentation des intérêts passifs. Les propriétaires de biens immobiliers sont mis à contribution d'une manière ou d'une autre. Ils peuvent tout au plus choisir à qui ils préfèrent donner leur argent : à la banque ou au fisc. »

Les possibilités d'optimisation de propriétaires de biens immobiliers sont nombreuses et doivent être planifiées en conséquence. Il faut aussi considérer la possibilité de l'amortissement indirect.

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Hans Rausser Imprimer l'article