Impôt sur des immeubles à l'étranger

Quiconque possède une maison à l'étranger ne doit en principe pas payer d'impôt sur un éventuel revenu immobilier. Cependant, cette exemption n'est pas totale.

La maisonnette ou la villa à l'étranger influencent la facture d'impôt en Suisse.
La maisonnette ou la villa à l'étranger influencent la facture d'impôt en Suisse.

(msc) En règle générale, le lieu de domicile en Suisse est déterminant pour le payement de l'impôt sur le revenu. Cette règle a néanmoins une limite lorsqu'il s'agit d'immeubles à l'étranger, notamment en régions frontalières. Les éventuels revenus provenant d'immeubles à l'étranger ne sont soumis ni à l'impôt cantonal et communal, ni à l'impôt fédéral direct.

Adaptation du taux d'imposition

Pourtant, la maison ou la villa sise en deçà de la frontière a malgré tout une influence sur le calcul de l'impôt en Suisse. « Car, la valeur tout comme le rendement de l'immeuble sont pris en considération dans le calcul de l'impôt en Suisse » nous explique Philipp Lütscher du VZ Vermögenszentrum.

Exemple : un travailleur jouit en Suisse d'un revenu imposable de 100'000 francs. À l'étranger, il possède un immeuble qui rapporte (rendement des loyers) annuellement 20'000 francs. Pour le calcul de son impôt, l'autorité fiscale applique maintenant un taux d'imposition valable pour un revenu de 120'000 francs. À ce taux plus élevé, ne sont cependant imposables que les 100'000 francs de revenu acquis en Suisse. Mais pas uniquement cela, nous dit Philipp Lütscher : « Il en va de même pour la fortune, c'est-à-dire, pour la valeur de l'immeuble. »

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Divergences selon le canton

Il existe bien sûr aussi la possibilité que le rendement brut ou la valeur locative soient dépassés par les frais déductibles d'entretien, d'assurances et de gestion. Il en résulte alors un excédent de frais d'acquisition du revenu, soit en fait, un déficit. En l'occurrence, tous les cantons ne procèdent pas exactement de la même manière, dit Philipp Lütscher. Dans une minorité de cantons tels que Zurich, Bâle-Ville et les Grisons, l'excédent de frais d'acquisition du revenu est considéré comme revenu déficitaire provenant de l'étranger, ce qui a pour effet de réduire l'imposition. La plupart des autres cantons, de même que la Confédération, ne tiennent compte de ce déficit que pour la détermination du taux d'imposition.

Les affaires immobilières à l'étranger sont en fait également sujettes à des dettes et à des intérêts débiteurs. Ceux-ci sont répartis en fonction de l'implantation des actifs, explique Lütscher : « Selon le droit fiscal, il n'est pas possible, pour les propriétaires de plusieurs immeubles, de charger toutes les hypothèques sur un immeuble implanté en région à impôts élevés afin d'optimiser sa fiscalisation. Les hypothèques sont à la charge de chaque immeuble en fonction de leur valeur. »

Différences entre les pays d'implantation

D'autres éléments sont à considérer en ce qui concerne les maisons de vacances ou les résidences secondaires éloignées du pays de domicile. Par exemple, dans plusieurs pays, l'immeuble est également grevé de l'impôt sur le bénéfice réalisé par le vendeur du bien-fonds. Afin d'éviter tout risque, cet impôt devrait être mis de côté avant l'achat ou repris par le vendeur comme part du montant de l'achat. Quant à l'imposition du rendement d'un immeuble, d'importantes différences existent en outre entre les différents pays. Par ailleurs, l'impôt sur le bénéfice de l'aliénation d'un bien-fonds peut générer un capital imposable calculé en devises étrangères et, converti en francs suisses, aboutir à une perte.

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ImagePoint (Ernst Fretz) Imprimer l'article