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Les Suisses doivent-ils déclarer leurs biens-fonds à l’étranger ?

Les propriétaires de maisons ou d'appartements à l'étranger doivent déclarer en Suisse leur(s) bien(s)-fonds, sans qu'ils soient imposables. Sachez toutefois que les biens immobiliers à l'étranger peuvent influencer la taxation en Suisse.

Villa à l'étranger
La maisonnette ou la villa à l'étranger influencent la facture d'impôt en Suisse.

(rh) Si vous possédez une maison de vacances en Provence ou une résidence secondaire en Toscane, le bien immobilier en question ainsi que les revenus générés seront taxés en France ou en Italie. Vous devez toutefois déclarer ce bien-fonds en Suisse également, même si vous ne payez aucun impôt fédéral, cantonal ou communal le concernant. En revanche, sa valeur et les revenus générés ont un effet sur le taux d'imposition : la valeur fiscale du bien-fonds influence la hauteur du taux d'imposition de l'impôt sur la fortune, et les revenus (revenus de la location et propre valeur locative moins les frais d'entretien déductibles ainsi que les intérêts hypothécaires) influencent la hauteur du taux d'imposition de l'impôt sur le revenu.

Dois-je payer des impôts sur ma maison à l'étranger ?

Les conséquences financières

Supposons que vous possédiez une maison en Provence, qui a une valeur de 400 000 francs et que vous louez pour 20 000 francs par année. Les 400 000 francs ne seront pas taxés en tant que fortune et les 20 000 francs ne seront pas ajoutés à vos revenus, sinon vous seriez doublement imposé. En revanche, ils influencent le taux d'imposition de votre fortune (600 000 francs) et de votre revenu (100 000 francs) en Suisse. Les 600 000 francs seront imposés au taux d'imposition grevant les fortunes supérieures à 1 million, les 100 000 francs au taux d'imposition pour les revenus de 120 000 francs. Cela peut conduire à une taxation supérieure, surtout pour ce qui a trait à l'impôt sur le revenu.

Coûts et revenus

Si les coûts déductibles des loyers ou de la propre valeur locative pour l'entretien, les assurances et la gestion dépassent les revenus, il en résulte un excédent de frais d'acquisition du revenu, autrement dit une perte. Dans certains cantons, par exemple à Zurich, Bâle-Ville ou dans les Grisons, l'excédent de frais d'acquisition du revenu est considéré comme revenu négatif de l'étranger et a un effet positif sur la taxation. La plupart des cantons et la Confédération ne tiennent toutefois compte d'un revenu négatif de l'étranger qu'au niveau du calcul du taux d'imposition.

Dettes et intérêts des dettes

Les transactions immobilières sont toujours liées à des dettes et des intérêts des dettes. La fortune internationale et les dettes internationales sont réparties selon la situation et la valeur des biens-fonds entre les domiciles fiscaux. Cela conduit par exemple à ce qu'une partie de vos dettes hypothécaires et intérêts hypothécaires grevant votre propriété par étage en Suisse sera reportée sur votre maison en Provence, libre de dettes. Cette répartition fiscale entraîne une augmentation de la fortune imposable et du revenu imposable en Suisse, car vous pouvez déduire moins de dettes et moins d'intérêts de dettes.

Autres pays, autres mœurs

D’autres points encore doivent être pris en considération eu égard aux maisons de vacances ou résidences secondaires à l'étranger. Par exemple, dans de nombreux pays, le bien-fonds supporte l'impôt sur les gains immobilier du vendeur. C'est pourquoi, pour ne pas prendre de risque, il convient de mettre cette somme de côté avant l'achat ou d'en tenir compte en partie dans le prix de vente. En outre, il existe de très grandes différences entre les États au niveau de l'imposition du revenu d'un bien-fonds.

Il ne vaut pas la peine de dissimuler

La Suisse a introduit l'échange automatique de renseignements le 1er janvier 2018. Depuis, les banques fournissent les données de leurs clients internationaux à l'administration fiscale nationale. Actuellement, plus de 100 pays y participent, dont l'ensemble des États de l'UE. En principe, seules les informations relatives aux comptes et dépôts de titre sont échangées. Ces informations permettent toutefois aux offices de taxation de découvrir les biens-fonds non déclarés. Celui qui est pris devra s'acquitter des arriérés d'impôts des dix dernières années, sur sa fortune et son revenu, lesquels sont calculés à un taux supérieur, ainsi que des intérêts moratoires et d'une amende. Les successions de biens-fonds non déclarés devront s'acquitter de trois années d'arriérés d'impôts.

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