L'impôt sur les gains immobiliers devrait mettre fin à la spéculation

Chaque vente de terrain immobilier produit un bénéfice net que le vendeur doit décla-rer aux impôts. La charge fiscale baisse avec la durée de possession de la propriété. Les plus taxés sont ceux qui achètent une parcelle et la revendent (avec bénéfice) peu de temps après.

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(rh) L'impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial. Lorsqu'une personne physique vend une parcelle de terrain lui appartenant, une partie du bénéfice net est reversée au canton et à la commune. Dans les cantons de Zoug et Zurich, l'impôt est versé au niveau de la commune, dans ceux de Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Grisons, Jura, Obwald et Schaffhouse, ce sont le canton et les communes qui prélèvent un impôt et dans tous les autres cantons, c'est le canton. Dans les cantons où le prélèvement est seulement cantonal, les communes perçoivent en général une participation aux recettes. L'imposition revient au canton ou à la commune où se trouve le terrain. Dans la plupart des cantons, chaque gain immobilier est taxé séparément, sauf dans les cantons de Bâle-Ville, de Berne, des Grisons, du Jura et de Schwyz où l'imposition porte sur la somme de tous les gains réalisés sur une certaine période.

Le bien-fomds sert de garantie pour la dette fiscale

Toutes les lois fiscales cantonales définissent un bien-fonds comme dans le Code civil : elles touchent non seulement les immeubles et constructions mais aussi, par exemple, des parts de copropriété à des parcelles ou des droits autonomes et durables enregistrés dans le registre foncier tels que les droits d'usufruit, les droits de superficie, les droits à une source, l'octroi de droits d'eau et autres servitudes. La personne qui vend la parcelle est imposable, il s'agit en général du propriétaire. La communauté a en général un droit de gage sur le bien-fonds, pour garantir l'impôt sur les gains immobiliers. Si le vendeur ne paie pas l'impôt sur les gains immobiliers, la communauté peut exiger la réalisation du bien-fonds , lorsque le vendeur est insolvable. Étant donné qu'il est généralement question de beaucoup d'argent, l'acheteur devrait s'assurer que le notaire retienne une partie du prix d'achat pour le paiement ultérieur de l’impôt sur les gains immobiliers. 

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Prix de vente – frais d'installation = bénéfice net

Le bénéfice net est imposable. C'est la différence entre le prix de vente et les frais d'installation. La loi fiscale du canton de Zurich, par exemple, définit les frais d'installation comme suit :

  • Prix de vente ou valeur vénale de 20 ans auparavant, si le propriétaire était en possession du bien-fonds depuis plus de 20 ans.

  • Dépenses pour constructions, transformations, améliorations du sol et autres améliorations permanentes du bien-fonds, après déduction de prestations d'assurance éventuelles et des contributions de la Confédération, du canton ou de la commune.

  • Cotisations des propriétaires fonciers comme les taxes de trottoir, de canalisations et l'impôt sur la plus-value.

  • Commissions du courtier lors de l'achat et de la vente, en général deux pour cent du prix d'achat plus T.V.A.

  • Frais de publication à l'achat et à la vente.

  • Redevances pour la mutation à l'achat et à la vente.

Exonération d'impôts après 25 ans de résidence dans le canton de Genève

Onze cantons (Argovie, Appenzell Rhodes-Extérieures, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Obwald, Tessin, Thurgovie, Uri et Vaud) appliquent un tarif proportionnel, les autres un tarif progressif. Dans presque tous les cantons, le taux d'imposition dépend du nombre d'années pendant lesquelles le bien-fonds a appartenu au vendeur. En dehors de Soleure, chaque canton calcule une majoration sur des gains immobiliers effectués à court terme, afin de grever plus fortement les spéculateurs. En revanche, tous les cantons sauf Bâle-Campagne et Obwald concèdent un abattement si le vendeur était en possession du bien-fonds depuis longtemps, puisque le gain est dû, en partie du moins, à l'inflation. Le canton de Zurich, par exemple, réclame pour la vente d'un bien-fonds acquis moins d'un an avant, une majoration de 50 % et de 25 % lorsque la vente se fait dans les deux ans, mais il accorde aussi un abattement de 5 % après cinq ans, de 20 % après dix ans et de 50 % après vingt ans et plus. Le canton de Genève va jusqu'à renoncer complètement à l'impôt sur les gains immobiliers au bout de 25 ans.

Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich

Un propriétaire vend sa maison particulière en faisant un bénéfice net de 75'000 francs. En contrepartie, il doit payer 20'650 francs d'impôt sur les gains immobiliers.

Pour les premiers 4'000 francs 10 % 400 francs (10 % de 4'000)
Pour les 6'000 francs suivants 15 % 900 francs (15 % de 6'000)
Pour les 8'000 francs suivants 20 % 1'600 francs (20 % de 8'000)
Pour les 12'000 francs suivants 25 % 3'000 francs (25 % de 12'000)
Pour les 20'000 francs suivants 30 % 6'000 francs (30 % de 20'000)
Pour les 50'000 francs suivants 35 % 8'750 francs (35 % de 25'000)
Pour toutes les parts de bénéfice dépassant 100'000 francs 40 % 20'650 francs  

Dans un grand nombre de cantons, vous pouvez calculer en ligne l'impôt sur les gains immobiliers prévisible, par exemple à Berne. Le plus simple est de chercher sur Internet l'expression « Calculer l'impôt sur les gains immobiliers ».

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