Conseils fiscaux pour la propriété du logement

Il vaut la peine de planifier soigneusement des travaux d'entretien d'immeubles, pour éviter de payer des impôts élevés.

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Les frais de remplacement d'une ancienne installation de chauffage par un système moins gourmand en énergie peuvent être déduits fiscalement, même si ce remplacement constitue une plus-value.

(mei) Pour un propriétaire immobilier, le plus grand potentiel d'économie fiscale réside dans la planification de l'entretien annuel d'immeuble. Dans le canton de Berne, les travaux d'entretien peuvent être déductibles d'impôt, l'année où ils sont facturés (la date de la facture fait foi), dans la mesure où ils sont destinés à préserver la valeur. Les Intendances cantonales des impôts édictent des directives sur ce qui est considéré comme entretien déductible.

Pratique Dumont

La pratique dite de Dumont, selon laquelle  aucune déduction ou seule la moitié des déductions pouvait être effectuée durant les cinq premières années suivant l'acquisition d'un bien-fonds, dans le cas d'immeubles dont l'entretien est négligé, n'est plus applicable. La pratique Dumont a été abolie au 1er janvier 2009 dans le canton de Berne et au 1er janvier 2010 au niveau fédéral. 

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En savoir plus

Nouvelle construction et transformation

Les coûts d'une nouvelle construction de bâtiments, de parties de bâtiments ou d'installations ne sont pas déductibles comme entretien, étant donné qu'ils constituent des coûts d'investissement. Lors de réfections totales, l'intendance des impôts du canton de Berne vérifie s'il s'agit de frais d'entretien déductibles ou s'il s'agit de coûts d'investissement dans le cadre d'une transformation. Il est en l'occurrence considéré que les coûts de démolition de parties de bâtiments et de leur reconstruction sont déductibles comme entretien, s'il s'agit d'un remplacement équivalent, à savoir si aucun changement / aucune extension d'usage, resp. aucun changement / aucune extension de configuration, par exemple, n'a lieu. Lors de la démolition et du remplacement d'installations, les frais occasionnés sont déductibles – également selon la pratique de l'intendance des impôts du canton de Berne –, dans la mesure où les nouvelles installations présentent la même fonctionnalité que les installations précédentes.    

Travaux d'entretien comme déduction fiscale

Quiconque remplace une ancienne installation de chauffage par un système énergétiquement efficace peut déduire ces débours du revenu imposable comme entretien, selon la pratique en vigueur, même si ce remplacement représente une plus-value. 

Coûts effectifs ou déduction forfaitaire 

Dans le canton de Berne ainsi que dans la plupart des autres cantons, les propriétaires d'habitations sont libres de choisir chaque année entre une déduction des coûts effectifs des travaux d'entretien et de rénovation ou une déduction forfaitaire. 

Le moment opportun pour des travaux d'entretien

Suivant la situation, il est opportun d'effectuer tous les travaux en une fois ou de les répartir sur plusieurs périodes fiscales. Il est souvent plus avantageux d’échelonner les travaux, afin de rompre la progression de l'impôt sur le revenu en plusieurs années. 

D'un point de vue fiscal, pour les personnes privées, il s’agit en général d'éviter que le revenu imposable ne passe au-dessous de zéro, car un revenu imposable négatif ne peut pas être compensé avec un revenu positif l'année suivante. 

La planification « saisonnière » doit par ailleurs aussi convenir : il est par exemple difficile de remplacer le chauffage en plein hiver, entre la fin d'une année et le début de l'année suivante. 

Valeur locative

La valeur locative de leur immeuble représente pour les propriétaires d'habitations un revenu imposable. Il est recommandé de vérifier la valeur de marché fixée, resp. la valeur locative. Il est recommandé, lors de l'estimation de la valeur officielle, de tenir compte des répercussions possibles et de vérifier le procès-verbal qui sert à établir la valeur officielle et la valeur locative propre. 

Il est de surcroît possible d'économiser des impôts avec un financement optimal. La règle empirique est la suivante : le niveau de l'hypothèque devrait être choisi de manière à pouvoir réduire à zéro et ainsi «neutraliser» le revenu en nature (valeur locative propre) par les intérêts de la dette. Avec les taux d'intérêts actuellement bas, cet objectif ne pourra pas être atteint.

Amortissement indirect

Une autre mesure de planification fiscale consiste à réduire une hypothèque par amortissement indirect en effectuant un versement dans une assurance de capital bénéficiant d'un allègement fiscal (pilier 3a). Les intérêts de la dette ne diminuent pas continuellement, mais restent ainsi constants (en admettant un amortissement direct partiel) et les cotisations au pilier 3a peuvent être déduites du revenu imposable.

Vente de l'immeuble

La vente d'une maison nécessite aussi une planification fiscale. En cas de réalisation d'un bénéfice, un impôt sur les gains immobiliers est perçu, dont le montant dépend en premier lieu de la différence entre le prix de vente et les coûts de revient mais également de la durée de possession de l'immeuble. 

Transfert d'immeubles en cas de divorce

Si des biens fonciers sont remis à un des conjoints et si un paiement compensatoire a ainsi lieu, suite à un divorce,  l'éventuelle charge latente de l'impôt sur les gains immobiliers devrait être réglée, tout en veillant à ce que la ségrégation entre les époux ait lieu conformément au droit concernant les biens. 

Acquisitions de remplacement

L'impôt sur les gains immobiliers est en principe différé, si un bien-fonds destiné à un usage propre permanent est acquis à titre de remplacement ; il sera toutefois échu, si le prix d'achat du nouveau logement en propriété destiné à l'usage propre est inférieur au prix de vente de l’ancien bien-fonds. Des couples âgés qui vendent leur maison après le départ de leurs enfants et emménagent dans un logement en copropriété meilleur marché doivent donc généralement s'acquitter d'un impôt sur les gains immobiliers. 

Frais déductibles

Il est très conseillé de conserver tous les documents d'achat de maison et concernant des travaux entrepris représentant des plus-values. En cas de vente du bien foncier, les coûts d'acquisition originels et les travaux représentant des plus-values ainsi que les frais de mutations et de courtage payés devront en effet pouvoir être justifiés. Plus ces coûts seront élevés, d'autant plus bas sera le bénéfice rapporté par l'immeuble et, partant, les impôts sur le bien foncier.

Le moment opportun pour la vente

Sur le plan temporel, il existe également des possibilités de planification lors d'une vente : étant donné que seules des années entières comptent en ce qui concerne la déduction de la durée de possession, il est recommandé de planifier une vente de sorte à ce que celle-ci n'ait pas lieu peu avant l'achèvement d'une année entière. La déduction sera ainsi plus grande et le gain imposable sera plus petit. Si l'objet change de propriétaire peu d'années après l'acquisition, un supplément pour spéculation proprement dit pourra en sus être perçu dans certains cantons.

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