Louer un bien foncier : Sur quoi faut-il payer un impôt ?

Toujours davantage de Suissesses et de Suisses investissement dans la propriété du logement et louent leur appartement ou leur maison. À chacun de savoir si cela en vaut la peine ou non. Les conséquences fiscales constituent un élément déterminant du calcul.

Toujours davantage de Suissesses et de Suisses investissement dans la propriété du logement et louent leur appartement ou leur maison.
Toujours davantage de Suissesses et de Suisses investissement dans la propriété du logement et louent leur appartement ou leur maison.

(rh) Les vendeurs de projets de nouvelles constructions estiment que toujours davantage de propriétaires de logements achètent des biens immobiliers en tant qu'investissement. Par exemple des gens de plus de 50 ans, souhaitant quitter leur vaste maison familiale à la retraite pour vivre dans un appartement plus modeste. Ou des investisseurs insatisfaits des rendements sur le marché monétaire et des capitaux, redoutant les risques liés aux actions et préférant investir directement sous forme de fonds immobilier. Ou des parents qui achètent un appartement pour leur fille qui suit encore pendant trois ans des études à l'étranger.

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Quiconque place toute sa fortune dans une maison devrait soigneusement prémunir ces investissements par une assurance contre des séismes.

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Effets sur l'imposition

Un placement doit générer un rendement. C'est pourquoi de telles propriétés par étage sont louées. Dans le meilleur des cas, la valeur du bien augmente et les recettes de loyer sont supérieures aux débours. Le gain en capital sera imposé sous forme d'impôt sur les gains immobiliers dès que l'appartement sera vendu. Le montant de cette taxe dépend du gain réalisé et du nombre d'années pendant lesquelles la ou le propriétaire était en possession de l'appartement. Les recettes de loyer sont imposées en tant que revenu. Par contre, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les frais suivants :

  • Intérêts hypothécaires
  • Coûts d'entretien 
    • forfait (dans la plupart des cantons 10 % de la propre valeur locative pour les appartements de moins de 10 ans et 20 % pour ceux plus anciens)
    • frais effectifs et vérifiables, par exemple
      • mesures destinées à préserver la valeur, remise en état et réparations
      • primes des assurances choses comme les assurances incendie, dégât d'eau ou responsabilité civile du bâtiment
      • taxe immobilière
      • gestion par des tiers
      • taxes d'élimination des déchets et sur les eaux usées
      • redevances de voirie
      • frais de conciergerie
      • entretien du jardin (suivant le canton)

La différence entre les recettes de loyer et les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d'entretien doit être déclarée comme revenu. Par contre, aucune propre valeur locative n'est calculée, puisque vous avez loué le logement en propriété et ne l'habitez pas vous-même.

Loyer facturé aux proches et Airbnb

Si vous louez votre maison ou votre appartement en dessous de la propre valeur locative, par exemple à votre fils, dans la plupart de cantons, vous devrez déclarer la propre valeur locative et non les recettes de loyer. Dans le canton de Berne, par exemple, ceci est réglé par l'article 25, alinéa 2 de la loi fiscale cantonale : « La location d'un immeuble à un proche à un loyer inférieur à la valeur locative de l'immeuble est assimilée à un usage personnel du bien. »

Si vous louez votre logement en propriété, que vous habitez, pour des séjours touristiques via des plateformes telles que Airbnb, vous devrez déclarer les recettes comme revenu. En outre, vous devrez verser à votre commune les taxes de séjour de vos hôtes. Par contre, vous pouvez réduire la propre valeur locative proportionnellement à la durée pendant laquelle vous avez loué votre maison ou votre appartement. Si vous proposez des prestations hôtelières, par exemple un petit-déjeuner, l'office de taxation considérera la location comme activité lucrative indépendante. 

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