Conséquences de la dépréciation liée à l'âge pour l'estimation immobilière

(rh) Les maisons et les appartements n'échappent pas au vieillissement. L'âge a un effet direct sur la valeur des logements en propriété dans le cadre de l'estimation immobilière. Plus la maison individuelle ou l'appartement en propriété par étage est âgé, plus la dévalorisation par vieillissement est élevée. Cette valeur est minime sur une année. Mais si un bien immobilier a 20 ans ou plus, qu'il n'a jamais été rénové, la dépréciation réduit la valeur d'une maison ou d'un appartement. Les experts différencient deux types de dépréciation, celle liée aux aspects techniques et celle relevant de facteurs économiques.

Dépréciation technique liée à l'âge

La dépréciation technique liée à l'âge représente la dévalorisation par vieillissement des différents éléments de construction. Elle correspond au montant qui devrait être investi pour rénover une maison ou un appartement, sans augmentation de la qualité, du confort ou du rendement. La durée de vie des éléments de construction dépend de différents facteurs, notamment

• le matériel,
• la construction,
• la qualité du travail,
• le soin apporté par les habitants,
• l'entretien ainsi que
• les influences météorologiques.

La fourchette se situe entre 10 et 15 ans pour les stores ou travaux de peinture dans la maison ou l'appartement et vont jusqu'à plus de 100 ans pour le gros-œuvre. L'Association suisse des propriétaires fonciers (APF) et l'Association suisse des locataires (ASLOCA) ont répertorié tous les principaux éléments de construction dans leur tableau de durée de vie. Vous trouverez une vue d'ensemble dans notre article « Durée de vie des éléments de construction : quand remplacer quoi ? ».

Dépréciation économique liée à l'âge

La dépréciation économique liée à l'âge dépend, d'une part, du genre et de l'affectation d'un bien immobilier et d'autre part, des changements au niveau des besoins et attentes des acheteurs. Les maisons ou appartements plus anciens se vendent moins bien, car notamment la répartition des pièces ou le standard d'aménagement ne répondent plus aux exigences de confort modernes. Trois exemples :

• La surface habitable par personne croît d'année en année. Les acheteurs ou locataires attachent aujourd'hui plus d'importance à des chambres plus spacieuses plutôt qu'au nombre de pièces. C'est pourquoi la demande pour des maisons ou appartements anciens avec des pièces exiguës diminue.
  
• Autrefois, de nombreux appartements et maisons possédaient une grande salle de bains pour tous. De nos jours, les acheteurs et locataires souhaitent deux salles d'eau. Une pour les parents et une pour les enfants. Ou pour les amis. Les collocations accentuent encore cette tendance.
  
• Les moquettes étaient un revêtement standard à l'époque, mais sont désormais totalement hors jeu. Cela vaut aussi pour les tapisseries ou une buanderie commune pour les appartements par étage.

Que pouvez-vous faire contre la dépréciation liée à l'âge ?

Entretenez votre propriété, entretenez aussi ses différents éléments de construction et remplacez régulièrement ce qui est défectueux. Ne choisissez pas la variante la moins chère, rénovez la maison ou l'appartement en tenant compte des standards actuels et misez sur les récents développements (standards d'aménagement, matériaux de construction, rénovation énergétique, répartition des pièces, etc.). Vous en profiterez au niveau fiscal, car les dépenses destinées à préserver la valeur peuvent être déduites de votre revenu imposable.

Questions fréquentes