Estimation en ligne : quelle est la valeur de votre bien immobilier ?

(rh) Sur Internet, vous trouverez de nombreux outils permettant d’estimer la valeur vénale, ou valeur de marché, d’un bien immobilier. Il y a par exemple des comparateurs ou des prestataires immobiliers. Par rapport aux honoraires d’un expert, ces outils sont bon marché. Certains sont gratuits, en revanche il vous en « coûtera » vos données. L’avantage financier n’est pas le seul point en faveur d’un calculateur en ligne : ces outils marquent des points également en termes de rapidité. Le formulaire est rempli en deux à trois minutes, et le résultat est immédiatement disponible. Il en va différemment pour une estimation par un expert sur place. Il faudra en général attendre quelques jours jusqu’à ce que la documentation soit établie. En revanche, la documentation est plus détaillée et forme une base plus solide pour les négociations avec les personnes intéressées.

Avantages de l’estimation en ligne

Les estimations en ligne ou hédoniques sont rapides et bon marché voire gratuites. Elles partent du principe que le prix de marché dépend de différentes caractéristiques :

• Macrosituation (région, commune, proximité des centres économiques, transports publics)
• Microsituation (proximité des transports publics et des commerces mais aussi vue et ensoleillement)
• Objet (plan, superficie, volume, surface utile, nombre de pièces, etc.)
• Qualité de l’objet (année de construction, substance, standard d’aménagement, état, etc.)
• Autres informations induisant une plus-value ou une moins-value

L’estimation hédonique compare le bien avec des objets similaires dans la commune ou la région qui ont été vendus ces dernières années. À l’aide de méthodes statistiques, elle pondère les informations de manière plus objective que de nombreuses parties vendeuses ou acheteuses. Autrement dit, elle objective les caractéristiques, en déduit une estimation et prédit la valeur du marché. Elle ne fait pas de distinction entre la valeur du bâtiment et la valeur du terrain, car elle évalue toujours l’objet comme une unité.

Les résultats sont précis. Pour une maison individuelle ordinaire ou un logement ordinaire en propriété par étages, dans une commune ou une région où de nombreux objets comparables sont disponibles, elle peut même être qualifiée de très précise. Uniquement dans le cas des objets d’amateur, les prédictions sont souvent fausses, car leurs acheteurs et vendeurs se basent sur des critères subjectifs et prennent des décisions guidées par une émotion. Les estimations en ligne sont désormais d’une telle fiabilité qu’un nombre croissant de banques renoncent aux services d’un expert en immobilier et les estimateurs utilisent l’évaluation hédonique pour corroborer leur propre estimation.

Inconvénients de l’estimation en ligne

L’exactitude dépend de la manière dont le vendeur peut juger sa maison ou son appartement sans tenir compte de ses émotions. Une salle de bains de 18 ans n’est plus moderne. Le propriétaire qui a choisi la baignoire, la douche ou les armatures et carrelé lui-même les murs verra peut-être la chose d’un autre œil. Il évaluera la salle de bains – et donc sa valeur – d’une manière différente de celle d’un expert ou d’un acheteur potentiel. Celui-ci juge et évalue sans émotions, car il sait que les besoins ont évolué et quel standing les acheteurs potentiels actuels attendent. Les estimations hédoniques peuvent largement différer pour un même objet, en fonction de la manière dont les informations ont été saisies.

Estimation en ligne ou expertise ?

Si vous cherchez à vendre une maison ou un appartement ordinaire sans avoir nécessairement besoin d’une estimation détaillée, l’estimation en ligne est une variante rapide et bon marché. Elle est également un outil judicieux lorsque vous vous intéressez sérieusement à une maison ou un appartement, mais doutez du bien-fondé du prix (ou de l’estimation du vendeur). Dès qu’il est question d’un objet d’amateur, par exemple une maison classée, l’estimation en ligne atteint ses limites. Dans ce cas, il vaut la peine de demander une expertise. Il en va de même lorsque des questions juridiques doivent être clarifiées.

Questions fréquentes