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Estimation de la valeur vénale : la visite des lieux, juste un complément

De nos jours, lorsqu'un courtier estime la valeur vénale d'un bien immobilier, il le fait généralement en ligne. Cependant, la visite des lieux continue de faire partie du programme : un examen rapide sert à réajuster, si nécessaire, la valeur calculée auparavant. infomaison a assisté à l'estimation d'une maison individuelle.

Marc Lergier, administrateur de biens immobiliers et expert en estimation immobilière, photographie pendant l'estimation non seulement l'intérieur du bien immobilier, mais aussi son aspect extérieur et les alentours.
Marc Lergier, administrateur de biens immobiliers et expert en estimation immobilière, photographie pendant l'estimation non seulement l'intérieur du bien immobilier, mais aussi son aspect extérieur et les alentours.

(mei) Marc Lergier, administrateur de biens immobiliers et expert en estimation immobilière, a déjà estimé au préalable la valeur de la maison individuelle de la propriétaire à laquelle il s'apprête à rendre visite. Le directeur régional des estimations de la région Centre chez Privera réalise jusqu'à 300 estimations par an, ce qui revient parfois à plus d'une estimation par jour. Et ce, dans une région qui s'étend du pied sud du Jura à Bâle et du Mittelland bernois à Lucerne et qui englobe même l'Oberland bernois. Par contre, dans des régions possédant un marché immobilier particulier, comme c'est le cas à Grindelwald ou Gstaad, M. Lergier ne réalise pas d'estimations. « Pour satisfaire à ces particularités locales, il faut des compétences de spécialiste que je ne possède pas, même avec ma longue expérience », dit-il.

Recherches préalables centrales

L'auxiliaire le plus important pour l'estimation de la valeur vénale d'un bien immobilier est l'Internet et ses multiples bases de données, où l'administrateur de biens immobiliers trouve presque tout ce dont il a besoin pour son estimation. En dehors des plans de zones, dont presque chaque commune dispose en ligne, il s'agit d'informations géographiques qui permettent de calculer facilement, par exemple les surfaces des terrains et des bâtiments et qui indiquent si une contamination du site est enregistrée.

« Une mention dans le cadastre des sites pollués ne veut pas dire pour autant qu'il y a un problème de dépréciation de valeur », précise M. Lergier. S'il possède également les plans au sol et les plans des façades, il est facile pour lui de calculer le cubage du bâtiment : le volume d'une maison est un facteur important pour l'estimation de sa valeur. Il en va de même des informations concernant les travaux de rénovation et d'assainissement et les contrats de servitude inscrits au registre foncier. Les experts peuvent recourir aussi à Google Earth et Google Street View, qui permet d'évaluer l'environnement d'un bâtiment. Après 30 à 60 minutes de recherche, M. Lergier a déjà calculé la valeur vénale provisoire, arrondie au millier le plus proche.

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En savoir plus
Les plans au sol représentent un élément important de l'estimation.
Les plans au sol représentent un élément important de l'estimation.

En route pour la visite des lieux

Afin de se faire une idée plus réaliste de ce montant quelque peu prosaïque, M. Lergier procède systématiquement à une visite des lieux. « Je veux voir de mes propres yeux dans quel état se trouve le bien immobilier en question et laisser parler mon cœur à la vue de l'objet », explique l'expert. La visite ne dure pas longtemps : « Il me faut tout au plus 30 minutes pour me faire une idée de l'objet », estime-t-il. Au cours de cette demi-heure, il visite l'ensemble du bâtiment et inspecte aussi les environs. Dans quel style a été bâti l'objet ? La cuisine et les salles d'eau laissent-elles une impression moderne ou vétuste ? Les sols sont-ils recouverts de parquet ou de moquette ? Comment est l'ensoleillement des pièces, compte tenu notamment des arbres et des arbustes qui se trouvent sur le terrain – ce sont des critères qui influencent la valeur vénale du bien immobilier. En général, l'administrateur de biens immobiliers doit donc réajuster légèrement la valeur vénale après sa visite. D'ailleurs, ces 30 minutes ne suffisent pas toujours à M. Lergier pour s'acquitter de sa tâche – aujourd'hui non plus : le facteur d'investissement temporel le plus grand, ce sont les propriétaires, qui ne tarissent pas d'éloges à l'égard de leur maison et lui offrent un café.

Description coûteuse

Après la visite des lieux, le plus gros du travail reste à faire : M. Lergier établit pour ses clients, en une demi-journée de travail, un document illustré de 12 pages contenant une description détaillée de l'objet. Il se termine par le chiffre qui intéresse le plus le client : la valeur vénale, c'est-à-dire la somme que l'objet rapporterait sur le marché.

Les coûts du calcul de la valeur vénale d'une maison particulière sont compris entre 800 et 1'500 francs. Si vous renoncez à la description, cela vous reviendra à environ un tiers de cette somme. Néanmoins, M. Lergier en a fait l'expérience, la plupart des propriétaires immobiliers ne se satisfont quand même pas des chiffres seuls. Une exception déroge à cette règle : avant de prendre leur décision, les futurs propriétaires par étages n'ont besoin comme indicateur que de ce chiffre, qui leur dit si la somme est exagérée ou pas. Dans ces cas-là aussi, l'expert en estimation immobilière apporte son soutien.

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