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Facteurs déterminants pour la valeur d'un immeuble

Les facteurs déterminants pour estimer la valeur d'un immeuble sont les caractéristiques de l'objet en question, le registre foncier, le droit des constructions et de l'aménagement du territoire, le marché immobilier, le droit du bail à loyer et le lieu d'implantation.

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La valeur d'un bien immobilier est déterminée notamment par les caractéristiques matérielles de ses bâtiments et de ses installations techniques.

Caractéristiques de l'objet

La valeur d'un bien immobilier est déterminée notamment par les caractéristiques matérielles de ses bâtiments et de ses installations techniques. Il s'agit essentiellement de savoir dans quelle mesure la construction existante est en mesure de répondre aux attentes et aux exigences posées quant à son utilisation.

Situation

L'influence de la situation n'est pas identique pour tous les objets immobiliers. L'impact des différents critères est très complexe. Ainsi certains facteurs pourront exercer une influence positive dans un cas mais négative dans un autre (p. ex. la proximité d'une autoroute est positive pour un bâtiment industriel mais peut être négative pour un immeuble d'habitation).

La qualité et l'impact, positif ou négatif, des différents critères liés à la situation peuvent être évalués par « bon », « satisfaisant » ou « défavorable ». Le secteur des estimations d'immeubles dispose à cette fin d'une échelle d'évaluation se présentant sous la forme de classes de situation. La qualité de la situation d'un objet peut être ainsi indiquée:

  • Situation défavorable: classe de situation de 1 à 3
  • Situation moyenne: classe de situation de 4 à 5
  • Très bonne situation : classe de situation de 6 à 10

Les experts en estimations d'immeubles font la distinction entre la macrosituation (concerne le pays ou la région) et la microsituation (environnement immédiat de l'objet).

Biens de rapport ou de jouissance

S'agissant de la formation de la valeur, les immeubles sont classés en deux catégories : les biens de rapport et les biens de jouissance. Les biens de rapport permettent de tirer un profit et génèrent un rendement. Leur valeur correspond à la somme de tous les rendements limités et illimités dans le temps, la dévalorisation et la rénovation étant prises en compte.

Concernant les biens de rapport, la valeur globale du bien immobilier correspond à la somme des valeurs des composants de cet immeuble, chacun d'eux pouvant comporter un seul ou plusieurs éléments de valeur. L'élément de valeur d'une partie de l'objet est la plus petite unité de valeur. Cette méthode de détermination de la valeur est appelée système Multi Element Value (MEV). Elle est appliquée à tous les biens de rapport.

Pour les objets axés sur le revenu (objets de rendement), il est essentiel de savoir si – et, le cas échéant, pendant combien de temps – l'utilisation est garantie, si un rendement donné peut ou non être réalisé, resp. si l'état des parties de l'objet requiert certaines modifications (investissements).

Les biens de jouissance sont des objets qui ne génèrent ni rendement ni profit. Les objets sans rendement n'apportent aucune utilité mesurable à leur propriétaire. En remplacement de ce rendement, les objets satisfont à une destination générale comme la simple possession ou l'usage personnel.

Déterminer avec sérieux les caractéristiques de l'objet en termes de profit, de rendement et de jouissance exige toujours une visite sur place. Certaines caractéristiques de l'objet telles que les propriétés du sol ou de l'environnement, de même que des facteurs immatériels tels que la fonctionnalité, l'esthétique et l’architecture permettent de décider s'il s'agit d'un bien de jouissance ou de rapport.

Registre foncier

Les inscriptions susceptibles de modifier la valeur figurent sous les rubriques « Servitudes », « Mentions » et « Annotations ». Toutefois, elles n'ont pas une influence systématique sur la valeur de l'immeuble. Dans la plupart des cas, les inscriptions ne sont qu'un état des lieux de l'immeuble.

Les servitudes inscrites au registre restreignent les droits de propriété sur certains plans (obligations de tolérer et interdictions de faire). Dans la plupart des cas, de telles inscriptions ont un impact sur la valeur et sont à l'origine d'un écart de valeur par rapport à un immeuble non grevé par des servitudes. Parmi les servitudes influant sur la valeur, on peut notamment citer les droits d'habitation et les droits de superficie distincts et permanents.

Droit des constructions et de l'aménagement du territoire

Ceci s'applique tant aux immeubles bâtis qu'aux terrains à construire non bâtis. La valeur d'un immeuble bâti résulte pour l'essentiel de son usage actuel et de l'usage théoriquement réalisable. La valeur d'un terrain à construire non bâti correspond au prix à acquitter pour un terrain comparable (bien de jouissance).

Instruments du droit des constructions et de l'aménagement du territoire

  • Loi
  • Ordonnances d'exécution
  • Plans directeurs, plans de zone, plans d'utilisation
  • Règlements de construction et autres
  • Répertoires
  • Inventaires
  • Cadastres

Marché de l'immobilier

S'agissant d'un bien de rapport, le prix négocié correspond à sa valeur subjective aux yeux du vendeur, resp. à l'utilité, appréciable en argent, que l'objet présente pour l'acheteur. Concernant les biens de jouissance, la formation du prix s'effectue sur la base de prix de comparaison. Les biens ne faisant l'objet d'aucune demande ne sont pas négociés.

Le prix ne correspond pas au coût

Souvent, le prix ne correspond pas au coût de l'immeuble. Si la demande est importante, le prix est supérieur au coût, si elle est faible, il lui est inférieur. Si la demande fait défaut, le vendeur reste avec son bien invendu et les coûts non couverts. La formation de la valeur axée sur le coût ne constitue donc pas une méthode valable pour déterminer le prix.

La valeur est le prix probablement réalisable sur le marché. Le prix est négocié, vendeur et acheteur devant se mettre d'accord. L'estimation d'une valeur, de celle des biens immobiliers notamment, doit laisser entrevoir un processus d'accord dans lequel le jeu de l'offre et de la demande doit s'intégrer. Les coûts qui ont été occasionnés au vendeur par la fabrication et la possession du bien sont généralement négligeables dans le cadre du processus de détermination du prix, ce dernier ne correspondant que rarement au coût. C'est pour cette raison que les coûts ne sont généralement pas pris en compte dans les estimations.

Marchés partiels

Le marché de l'immobilier peut être subdivisé en différents marchés partiels couvrant des activités diverses. Dans une même région, ces marchés exercent souvent des interactions variables entre eux et doivent être suivis et compris par les experts en estimation d'immeubles :

  • Location / Vente
  • Commerce / Habitation
  • Résidences secondaires
  • Marché financier
  • Usage personnel / Placement de capitaux

La négociation des prix suppose l'existence d'un marché. On ne peut prédire de valeurs axées sur le marché, il n'est donc pas possible d'estimer une valeur vénale. Ce problème se pose par exemple lors de l'estimation d'un bâtiment commercial en cas de faillite, dans une région connaissant une situation économique morose où la demande de tels objets fait défaut, ou encore lors de l'estimation d'une église qui n'est plus en service.

Droit du bail à loyer

Les dispositions du droit du bail à loyer définissent en particulier

  • le montant du loyer effectif
  • la modification du loyer effectif
  • la durée de réalisation possible

Sur le plan des estimations, la législation sur les locations déploie ses effets essentiellement lors de l'évaluation de la durabilité et des perspectives futures de réalisation de rendements supérieurs ou inférieurs.

Informations additionnelles

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