Méthodes d'estimation d'un bien immobilier

Les méthodes adaptées à l'estimation de la valeur vénale d'un immeuble sont les « méthodes comparatives » (biens de jouissance) et les méthodes fondées sur le rendement (biens de rapport).

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Les méthodes adaptées à l'estimation de la valeur vénale d'un immeuble sont les « méthodes comparatives » (biens de jouissance) et les méthodes fondées sur le rendement (biens de rapport).

On peut recourir à d'autres méthodes d'estimation à des fins de contrôle ou pour le calcul de valeurs auxiliaires ou intermédiaires. Le choix de la méthode d'estimation dépend de la nature de l'objet et de la typologie, du mandat (valeur demandée, objet de l'évaluation), ainsi que des données et informations disponibles.

Méthode comparative

Cette méthode

  • convient à tous les biens de jouissance
  • est particulièrement adaptée à l'estimation de terrains constructibles ou non constructibles, de terrains en façade, de parties de constructions ou de bâtiments existants qui ne présentent pas d'utilité ou ne génèrent pas de rendement (art intégré à la construction), d'objets d'art, de constructions routières et ferroviaires, de barrages, etc., de la valeur de terrains à bâtir
  • requiert un nombre suffisant d'objets de comparaison
  • établit la valeur absolue du terrain

Système Multi Element Value (MEV)

  • Le système MEV sert à estimer les biens de rapport qui génèrent un profit
  • La valeur globale de l'immeuble correspond à la somme de tous les éléments de valeur positifs et négatifs.
  • Les éléments de valeur positifs sont les valeurs de rendement de terrains et bâtiments générant des revenus ou les avantages de durée illimitée (p. ex., droits de sources) des biens de rapport de durée illimitée, les valeurs actuelles de biens de rapport de durée limitée (rendements limités, servitudes, etc.) ainsi que les montants forfaitaires en espèces tels que les indemnités de retour en rapport avec des droits de superficie.
  • Les éléments de valeur négatifs sont les montants uniques correspondant à la dévalorisation technique, aux coûts d'investissement nécessaires, aux droits de retour distincts, etc., les valeurs actuelles des intérêts du droit de superficie, des locaux vacants, des revenus minorés liés aux droits d'habitation, etc.

Méthodes auxiliaires

Méthode des caractéristiques

Cette méthode

  • convient aux estimations approximatives
  • convient au calcul de la valeur de terrains à bâtir, d'immeubles collectifs et de logements en propriété par étage (valeurs SBP)
  • convient, sous réserve, aux bâtiments commerciaux

Méthode économétrique (informatisée)

Il s'agit d'une méthode comparative pour

  • la surveillance périodique de grands parcs immobiliers
  • l'estimation approximative de certaines catégories d'objets

Méthode des classes de situation

Cette méthode

  • sert exclusivement à ventiler la valeur de rendement d'immeubles bâtis en fonction des composants – constructions et terrain. Elle ne permet pas le calcul de la valeur d'immeubles

Méthode de capitalisation

Cette méthode

  • convient à tous les objets générant des rendements durables et constants comme les immeubles de rendement (immeubles collectifs) mais également les maisons à usage personnel et les bâtiments publics

Méthode de la valeur actuelle

  • Objets générant des rendements limités dans le temps ou variables, comme dans le cas d'objets vacants, de rendements trop élevés ou trop bas
  • Objets sur lesquels pèsent des servitudes personnelles
  • Objets construits en droit de superficie, terrains grevés par un droit de superficie

Méthode de la valeur réelle

  • Il s'agit d'une méthode axée sur les coûts, sans relation avec la formation individuelle de la valeur
  • Ne correspond plus au niveau actuel des connaissances en matière d'estimations modernes
  • Cette méthode établit le coût d'un objet et non sa valeur, et ne convient ni aux biens de jouissance ni à ceux de rapport

Méthode de la valeur mixte

  • Méthode largement répandue
  • Ne correspond plus au niveau actuel des connaissances en matière d'estimations modernes
  • L'association d'une valeur de rendement à une valeur axée sur les coûts (p. ex., la valeur réelle) fournit un résultat inutilisable.

Méthode de la différence de valeur

Méthode applicable

  • aux bâtiments nécessitant des travaux de rénovation
  • aux objets à démolir

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