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Estimation immobilière : une affaire d'homme ou de machine ?

Quelle est la valeur de votre maison ? Quelle somme devez-vous débourser pour acquérir l'appartement qui vous intéresse ? La réponse est donnée par les évaluateurs immobiliers qui estiment les bâtiments selon différentes méthodes. Ou par un programme qui calcule la valeur marchande plus simplement et plus rapidement, mais pas forcément avec plus de précision.

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(rh) Que vous achetiez ou que vous vendiez un bien immobilier, la question de son prix « réel » se posera tôt ou tard. Réel entre guillemets, car en vérité ce prix réel n'existe pas – malgré des facteurs mesurables et objectivement évaluables. En font notamment partie la situation, la surface habitable ou l'aménagement. Les autres facteurs sont plus difficiles à évaluer, car certains jugent la présence d'un arrêt de bus devant leur maison plus importante que la proximité de l'école, d'autres sont d'avis que l'existence d'une pelouse derrière la maison prime sur celle d'une épicerie de quartier à quelques pas.  Le prix réel est par conséquent celui sur lequel le vendeur et l'acheteur s'entendent.

Mais avant de pouvoir négocier, l'acheteur et le vendeur ont besoin de se faire une idée de la valeur de la maison ou de l'appartement en question.  Ils doivent en estimer la valeur. Ou mieux encore, la faire estimer.  Par exemple par un évaluateur immobilier ou un architecte. Les experts connaissent d'une part toutes les méthodes d'estimation, et d'autre part le marché local et ses particularités.

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Les trois principales méthodes d'estimation

  • La valeur réelle ou la valeur intrinsèque se compose de la valeur vénale du bâtiment – valeur à neuf diminuée de la moins-value – et de la valeur du terrain. La valeur à neuf correspond aux frais de construction nécessaires pour construire le même objet selon les mêmes standards, la moins-value est la dépréciation due à l'âge du bâtiment.  La valeur du terrain dépend de la situation, de l'environnement, de l'utilisation et de l'aménagement.  La propriété résidentielle privée est généralement estimée selon la valeur réelle ou selon la valeur intrinsèque.
  • La valeur de rendement est appliquée aux objets de rendement et n'est pratiquement pas prise en compte pour la propriété résidentielle à usage personnel. Les loyers sont capitalisés selon un taux de capitalisation – rendements des obligations d'État plus supplément de risque plus amortissements plus frais d'entretien.  Ce taux se situe actuellement entre 6 et 9,5 %.  Un bien immobilier générant des revenus locatifs de fr. 50'000, capitalisés à un taux de 8 %, représente une valeur de rendement de fr. 625'000.
  • La valeur vénale correspond au prix moyen des biens immobiliers comparables, au bénéfice d'une situation similaire, au moment où ils changent  de main sur le marché.  Cette valeur est calculée sur la base de la valeur réelle et de la valeur de rendement.  En fonction de l'utilisation du bien immobilier en question, ces valeurs sont pondérées de façon différente.

Les alternatives aux méthodes traditionnelles

La méthode hédoniste suit une autre approche. Ce système assisté par ordinateur recherche dans une banque de données tous les immobiliers vendus récemment, les compare selon une cinquantaine de critères tels que la situation, la surface habitable, le nombre de pièces, l'aménagement ou le taux d'imposition et calcule, d'après les prix de vente, la valeur vénale de l'appartement ou de la maison à estimer.  Les résultats sont en général plus proches du marché, puisque la méthode hédoniste tient compte des prix effectivement payés. Par ailleurs, une estimation hédoniste est moins onéreuse qu'une estimation classique.  Cette méthode est applicable à presque tous les biens immobiliers. Cependant, à défaut d'une base de données adéquate, elle se heurte à certaines difficultés lorsqu'elle doit définir la valeur d'un bâtiment unique en son genre.

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