Valeur nominale ou valeur réelle : qu'en est-il ?

(rh) L'immobilier est recherché en Suisse. D'une part, parce que les taux hypothécaires sont encore bas en comparaison historique. D'autre part, parce que les immeubles collectifs et surtout les appartements en copropriété constituent toujours une alternative de placement et/ou une part importante de leur prévoyance vieillesse pour de nombreuses personnes en Suisse, malgré les coûts de financement plus élevés. Pour beaucoup, le calcul s'est révélé juste au cours des vingt dernières années : Depuis le début du millénaire, les prix d'achat des appartements en propriété ont par exemple doublé en moyenne dans tout le pays. Dans des centres comme Bâle, Genève ou Zurich et leurs alentours, ce chiffre est encore plus élevé. 

Les trois facteurs de stabilité de la valeur

L'immobilier est un investissement de choix, car il offre de meilleurs rendements que les comptes d'épargne ou les obligations, sa valeur est stable, il protège contre l'inflation et il est relativement sûr à long terme. L'argument principal est la stabilité de sa valeur. Celle-ci dépend de trois facteurs :

• situation
• marché
• objet

La situation et le marché exercent un puissant effet de levier sur le prix, mais ne peuvent pas être influencés après l'achat. En tant que propriétaire foncier, vous n'avez aucune influence sur la création d'une ligne ferroviaire à proximité de votre maison et la plus-value qu'entraînent de meilleures correspondances. De même, vous n'y pouvez rien si les prix de l'immobilier baissent parce que, par exemple, la guerre en Ukraine rend les gens inquiets et qu'ils ne veulent pas s'endetter pour acheter votre appartement en copropriété. Vous ne pouvez influencer que le facteur objet. Par exemple, par le plan, l'aménagement, les appareils et les rénovations ou assainissements réguliers. Les rénovations énergétiques, en particulier, sont rentables pour vous à long terme et de manière durable.

Valeur réelle ou valeur nominale ?

De nombreux propriétaires fonciers ont de la peine à imaginer que la valeur de leur appartement ou maison pourrait baisser. Leur objet possède pour eux la valeur de la somme investie ou le rendement qu'ils comptaient en retirer. Il est question de la valeur nominale, qui n'a rien à voir avec la valeur réelle, laquelle correspond au prix auquel l'objet pourrait être vendu. Une comparaison : la valeur nominale d'un billet de 100 francs est 100 francs. Sa valeur réelle dépend de ce qu'il vous permettra de vous acheter. Lorsque l'indice national des prix à la consommation augmente, la valeur réelle d'un billet de 100 francs baisse, même si sa valeur nominale reste 100 francs.

Cent francs, c'est cent francs ...

Les biens immobiliers protègent de l'inflation, cependant leur valeur peut aussi varier. Et leur évolution n'est pas toujours aussi favorable que ces dernières années, puisque les baisses ne sont pas exclues. De nombreux propriétaires fonciers ne peuvent ou ne veulent pas l'accepter. Ils ont souvent davantage de peine à concevoir que leur appartement affiche une perte de valeur de 50 000 francs que le fait que la voiture achetée 100 000 ne puisse plus être vendue qu'à moitié prix. Et ce, même si la perte de 50 000 francs sur la voiture est réelle car réalisée, tandis que la dépréciation de la maison ou de l’appartement n'est que nominale, puisque l'objet pourrait compenser la perte si le marché tourne.

Questions fréquentes