Steuern bei Zweitwohnungen

Ferienhäuser gelten als Luxusgut. Entsprechend gering sind die Sparmöglichkeiten bei den Steuern.

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Ferienhäuser gelten als Luxusgut. Entsprechend gering sind die Sparmöglichkeiten bei den Steuern.

(mei) Die Besteuerung von Zweitwohnungen folgt weitgehend derjenigen von dauernd genutzten Wohnimmobilien. Von der Abschaffung der Dumontpraxis profitieren somit auch Erwerber von Zweitwohnungen, wenn sie in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft werterhaltende Renovationsarbeiten vornehmen.

Eigenmietwert

Wie bei einer primär genutzten Liegenschaft, muss auch bei einer Zweitwohnung der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden. Dies gilt auch, wenn die Liegenschaft aufgrund der Wetterverhältnisse nicht das ganze Jahr über benutzbar ist, beispielsweise wegen Schneefall oder Lawinengefahr. Im Kanton Bern z.B. gilt jedoch eine Besonderheit. Hier kommt bei Zweitwohnungen ausschliesslich, und somit auch auf kantonaler Ebene, der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer zur Anwendung. Wird die Liegenschaft teilweise an Feriengäste vermietet, ist der Eigenmietwert nur noch anteilsmässig steuerbar. In diesem Fall müssen jedoch zusätzlich auch die Mieteinnahmen versteuert werden.

Grundstücksgewinnsteuer

Wird das Ferienhaus verkauft, fällt die so genannte Grundstückgewinnsteuer an. Sie ist umso höher, je kürzer die Besitzesdauer ist. Wechselt das Objekt gar nur wenige Jahre nach dem Erwerb den Besitzer, kann in gewissen Kantonen zusätzlich ein so genannter Spekulationszuschlag anfallen.

Da für die Besitzesdauer nur ganze Jahre mitgerechnet werden, lohnt sich eine sorgfältige zeitliche Planung eines Verkaufs. Wichtig ist es bei der Zweitwohnung (wie bei der primär genutzen Liegenschaft), alle Belege über wertvermehrende Arbeiten aufzubewahren. Beim Verkauf kann man durch den Nachweis von erhöhten Anschaffungskosten, wozu auch wertvermehrende Arbeiten gehören, die Grundstückgewinnsteuer reduzieren. Eine steuerlich privilegierte Ersatzbeschaffung gibt es für Zweithäuser und –wohnungen nicht.

Spartipps

  • Der Gebäudeunterhalt birgt Sparpotenzial. Grössere Unterhaltsarbeiten können auf mehrere Jahre verteilt werden, um die Progression zu berechnen. Diese Etappierung bringt allerdings nur dann Vorteile, wenn die effektiven Unterhaltskosten in allen betroffenen Jahren über der Pauschale liegen. Andernfalls profitiert man besser in einem Jahr von der Pauschale und zieht in einem anderen Jahr die vollen Kosten ab.
  • Der Spareffekt durch die indirekte Amortisation wird bei Zweitwohnungen dadurch geschmälert, dass die ordentliche Verschuldung bei Ferienhäusern nur ca. 60 % betragen kann: Banken verlangen für die Finanzierung von Zweitwohnungen normalerweise mindestens 35-40 % Eigenmittel.

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