Hériter d'une habitation en communauté héréditaire

Lorsque des frères et sœurs héritent d'une maison, une indivision forcée en résulte, qui ne fonctionne pas toujours bien.

Lorsque des frères et sœurs héritent d’une maison, une indivision forcée en résulte, qui ne fonctionne pas toujours bien.
Lorsque des frères et sœurs héritent d'une maison, une indivision forcée en résulte, qui ne fonctionne pas toujours bien.

(mei) A la mort de leurs parents, les frères et sœurs forment une communauté héréditaire. Comme cette communauté se constitue automatiquement, il s'agit ici d'une indivision forcée. En d'autres termes : qu'ils le veuillent ou non, les héritiers font partie de cette communauté. Une autre caractéristique de cette communauté héréditaire est la propriété commune de la masse successorale. De ce fait, les héritiers ne peuvent pas disposer individuellement d'une part déterminée de l'héritage, mais en possèdent la totalité en commun. Et comme, outre les droits liés à l'héritage, les obligations sont aussi transférées aux héritiers, ceux-ci sont aussi solidairement responsables. De plus, toutes les décisions relatives à la succession doivent être prises d'un commun accord. Cette situation de départ n'est pas simple et peut conduire à des problèmes, particulièrement dans le cas d'immeubles.

Un pour tous

Un point de discorde est la responsabilité solidaire, qui entraîne la responsabilité des héritiers du fait des négligences des autres héritiers. Et cela, non seulement sur le montant de la succession, mais également sur leur patrimoine personnel. Les engagements financiers liés à un immeuble, comme le paiement des intérêts hypothécaires ou la rémunération d'un administrateur de copropriété peuvent donc être exigés d'un héritier si un autre héritier ne paie pas sa part. Il appartiendra ensuite à l'héritier de demander le remboursement de sa part à l'héritier mauvais payeur. Si l'un des héritiers ne tire pas dans le même sens, cela signifie un délai plus long et éventuellement un surcroît de dépenses pour les autres.

Quand tous ne sont pas du même avis

Le principe d'unanimité est un point crucial supplémentaire : les héritiers doivent trouver une solution d'un commun accord pour l'avenir de l'immeuble, ce qui est parfois difficile. Il peut ainsi arriver que l'un des héritiers ne veuille pas vendre l'immeuble, à l'opposé des autres, ou inversement. Comme cela équivaudrait à une situation sans issue pour les héritiers, le législateur prévoit une solution toute prête : l'action en partage successoral. Elle permet à un héritier de demander sa quote-part et de sortir de la communauté héréditaire - et ce, à tout moment, puisque le droit d'intenter cette action ne se prescrit pas. Parce qu'une procédure de partage successoral peut être non seulement coûteuse, mais également longue, une action comme cela ne représente à vrai dire qu'un dernier recours. Avant d'aller trouver un juge, une médiation est recommandée, afin de trouver une solution acceptable pour toutes les personnes intéressées.

Attention en cas d'adjudications

Si, en dépit de toutes les tentatives de conciliation, les héritiers ne peuvent pas se mettre d'accord sur celui d'entre eux qui reprendra un bien indivisible comme une maison, il appartient au juge d'organiser une adjudication de l'immeuble. Pour Lukas Manuel Herren, secrétaire de l'Association suisse des propriétaires fonciers, Berne et environs, « une adjudication peut se dérouler entre les héritiers eux-mêmes ou sur le marché extérieur ». Le notaire met toutefois en garde contre des surenchères abusives entre héritiers quand ces derniers organisent l'adjudication entre eux. « Celui qui fait monter les prix, parce qu'il sait que l'un d'entre eux souhaiterait acquérir l'immeuble, risque à la fin de devoir l'acheter lui-même ». Une adjudication sur le marché n'est pas non plus sans embûches parce qu'on ne sait jamais à l'avance à quel prix l'objet sera vendu - le cas échéant, il devra être vendu à prix cassé.

Si tous les héritiers sont du même avis, faire appel à un agent immobilier serait plus sûr. Et si tous sont d'accord pour qu'un des héritiers qui le souhaite achète l'immeuble et n'ont des avis différents que sur le prix de vente, Lukas Manuel Herren conseille de recourir à deux experts : « les expertises seront certes différentes, mais mettront quand même en évidence une direction commune. La valeur peut finalement servir de prix. Et si les prix devaient vraiment beaucoup diverger, on ferait appel à un troisième agent immobilier. Ainsi, comme sur la cible d'un jeu de fléchettes, on a un résultat précis ».

Constitution d'une copropriété

Un immeuble peut être « partagé » autrement qu'au moyen d'une vente à la condition, une fois encore, que tous les héritiers soient d'accord. Une procédure de partage peut diviser la propriété commune en parts de copropriété. La forme la plus connue de copropriété est la propriété par étages. Elle n'est toutefois pas l'unique possibilité qui s'ouvre aux héritiers, comme l'indique Lukas Manuel Herren : « Une maison peut également être divisée en suivant des séparations virtuelles fixées d'un commun accord, et non les limites réelles des logements ». Cependant, comme les compétences sont plus clairement fixées dans le cadre de la propriété par étages, les héritiers se décident la plupart du temps pour ce type de copropriété. Le plus souvent, ils se concèdent alors un droit de préemption contractuel au cas où l'un d'entre eux voudrait vendre sa part.

Penser à l'avenir

Les communautés héréditaires peuvent également bien fonctionner et former des communautés héréditaires dites continues qui subsistent pendant des années, voire des siècles. Cependant, pour Lukas Manuel Herren, ce modèle est moins porteur d'avenir : « Les communautés héréditaires sont des constructions volatiles qui peuvent soudainement se modifier ». Au décès des héritiers, de nouveaux membres s'ajoutent, donnant naissance à un groupe hétérogène plus grand. S'ajoute à cela que ces personnes ne se connaissent éventuellement presque pas, ce qui rend l'unanimité de plus en plus difficile à atteindre. C'est pourquoi Lukas Manuel Herren conseille de penser à long terme dans le cadre d'une communauté héréditaire : « les communautés héréditaires sont possibles, valables, concevables - mais pas éternellement ».

ImagePoint (Rick Carlson) Imprimer l'article